Lista de verificación de inspección de vivienda
para compradores

El exterior revela más de lo que la mayoría de los compradores imagina. Los problemas aquí se convierten directamente en daños en el interior.

• Edad, material y estado del techo (busque pérdida de gránulos, tejas asfálticas faltantes y problemas de tapajuntas)
• Estado de canaletas y bajantes, incluidas las extensiones de los bajantes
• Nivelación del terreno y drenaje que aleje el agua de los cimientos (pendiente mínima del 10%)
• Parte visible de los cimientos por fuera: grietas, asentamiento y manchas de agua
• Estado del revestimiento exterior, el sellador (calafateo) y la pintura
• Sellador y tapajuntas exteriores de ventanas y puertas
• Estado de la entrada de autos y los caminos peatonales: asentamiento y grietas
• Estado estructural de la terraza (deck) y el porche, y la fijación de la viga de soporte (ledger board)
• Electricidad exterior: tomacorrientes, iluminación exterior y acometida eléctrica
• Riesgos de árboles y jardinería (cercanía a la casa, raíces, peligro de caída)

Es el sistema más costoso de la casa. Los problemas aquí provocan daños en el interior, moho y problemas estructurales.

• Estado y edad de las tejas asfálticas: pérdida de gránulos, bordes levantados y piezas faltantes
• Tapajuntas en todas las penetraciones: chimenea, ventilaciones y tragaluces
• Tapajuntas desviador (kick-out) donde el techo se une con una pared vertical (falta con frecuencia)
• Tipo, espesor y cobertura del aislamiento del ático
• Ventilación del ático: ventilación de cumbrera, de alero (sofito) y de hastial
• Estructura del ático: vigas, cerchas y señales de humedad o plagas
• Lámparas empotradas en el techo: riesgo si están cubiertas por el aislamiento
• Extractores de baño: que descarguen al exterior, no al ático

Es un sistema de seguridad. Los hallazgos aquí pueden ser motivo para no comprar o arreglos sencillos; saber distinguirlos es clave.

• Estado de la acometida, el medidor y el panel eléctrico principal
• Marca y modelo del panel (Federal Pacific, Zinsco o Pushmatic = motivo serio de preocupación)
• Amperaje (mínimo de 100 A para la mayoría de las casas; 200 A es el estándar moderno)
• Tipo de cableado de los circuitos (cableado de perilla y tubo [knob-and-tube] o de aluminio = motivo de preocupación)
• Protección GFCI: cocina, baños, exterior, garaje y sótano
• Protección AFCI: dormitorios (NEC 2014 o posterior) y otras áreas
• Cajas de conexiones visibles, tapas y cableado expuesto
• Presencia de detectores de humo y de monóxido de carbono

Los defectos ocultos aquí causan las reparaciones sorpresa más costosas después del cierre.

• Material de las tuberías de suministro (cobre, PEX; polibutileno [PB] = motivo de preocupación; galvanizado = motivo de preocupación)
• Material de las tuberías de desagüe (PVC, ABS, estado del hierro fundido)
• Edad, capacidad, tipo y estado del calentador de agua, tanque de expansión y válvula de alivio de temperatura y presión (T&P)
• Flujo de agua en todos los accesorios y revisión de la presión
• Señales visibles de fugas debajo de los lavabos, alrededor de los inodoros y en las tuberías de suministro
• Llave de paso principal del agua y su accesibilidad
• Ventilación del calentador de agua (sobre todo en unidades de gas)
• Estado de la línea de alcantarillado (se recomienda una inspección con cámara en casas de más de 25 años)

El costo de reemplazo es considerable. La edad y el estado determinan si se necesita atención inmediata.

• Tipo de sistema: caldera de aire (furnace), bomba de calor, caldera de agua (boiler) o minisplit
• Edad del equipo (placa de datos visible, decodificación del número de serie)
• Funcionamiento en modo de calefacción y de enfriamiento
• Tipo y estado del filtro, y señales de cambio reciente
• Estado, aislamiento y accesibilidad de los ductos
• Suministro de aire de combustión para aparatos que queman combustible
• Estado y aislamiento de las líneas de refrigerante, y señales de fugas
• Funcionamiento y estado del termostato

Es el sistema de mayores consecuencias. Los problemas de movimiento o humedad aquí generan reparaciones de miles de dólares.

• Tipo de cimiento: concreto vaciado, bloque, piedra, losa o espacio de acceso bajo el piso (crawl space)
• Grietas visibles: ubicación, patrón, ancho y dirección
• Señales de asentamiento: puertas que no cierran, pisos inclinados, separaciones
• Manchas de humedad o eflorescencia en las paredes de los cimientos
• Estado del piso del sótano: grietas y humedad
• Acceso, barrera de vapor y estado del espacio de acceso bajo el piso (crawl space)
• Soportes estructurales visibles: columnas, vigas y armazón
• Presencia, edad y funcionamiento de la bomba de sumidero (si aplica)