Inspecciones de propiedades comerciales,
bien hechas.
Inspecciones de edificios multifamiliares, de uso mixto, oficinas, locales comerciales, restaurantes, almacenes y autoalmacenamiento en el área DMV (DC, Maryland y Virginia) y el área metropolitana de Baltimore, siguiendo el marco del estándar ASTM E2018 para la Evaluación de la condición de la propiedad.
Una evaluación a escala de edificio, no una lista de verificación residencial
Los bienes raíces comerciales tienen riesgos que una inspección residencial nunca fue diseñada para detectar: sistemas eléctricos trifásicos, grandes membranas de techo plano, múltiples equipos de HVAC en la azotea, sistemas de supresión de incendios, riesgos de cumplimiento con la ADA y equipos propios de cada uso que pueden esconder sorpresas de seis cifras. Nuestras inspecciones comerciales siguen el marco de ASTM E2018, el estándar reconocido para una Evaluación de la condición de la propiedad (PCA), y producen un Informe de la condición de la propiedad como el que esperan los compradores, los prestamistas y los préstamos SBA.
Ya sea que esté adquiriendo un edificio de 40 apartamentos, un centro comercial, un restaurante o un almacén de distribución, evaluamos la estructura, los sistemas y el terreno, y le decimos, en palabras sencillas, qué es lo que realmente está comprando.
Todo tipo de activo comercial en el DMV.
Edificios multifamiliares y de apartamentos
Edificios de apartamentos, complejos tipo jardín, asociaciones de condominio y propiedades residenciales de 5 unidades o más, inspeccionados a nivel del edificio y de sus sistemas, no unidad por unidad.
- •Envolvente del edificio, techos y estructura de las áreas comunes
- •Sistemas de HVAC centrales y por unidad, calderas y sistemas de agua caliente sanitaria
- •Acometida eléctrica, medidores de áreas comunes y distribución
- •Seguridad de vida en áreas comunes: salidas de emergencia, iluminación, extintores y alarmas
- •Estacionamiento, pavimento, nivelación del terreno y drenaje del sitio
- •Muestreo representativo de unidades para sistemas y acabados
Propiedades de uso mixto
Locales comerciales o de venta en la planta baja con viviendas u oficinas arriba. El uso mixto implica sistemas superpuestos, salidas compartidas y requisitos de separación contra incendios que exigen un ojo entrenado.
- •Separación contra incendios entre los usos comercial y residencial
- •Medición de servicios compartida e independiente
- •Varias rutas de salida y observaciones sobre escaleras y pasillos
- •Sistemas de cocina comercial o de locales comerciales en la planta baja
- •Techo, envolvente y estructura con cargas de ocupación mixtas
Edificios de oficinas
Edificios de oficinas de uno o varios inquilinos, consultorios médicos y dentales, y condominios profesionales, desde oficinas suburbanas de baja altura hasta edificios de mediana altura.
- •Unidades de HVAC en el techo (RTU), sistemas VAV y zonificación
- •Membranas de techos planos o de baja pendiente (TPO, EPDM, betún modificado)
- •Acometida y distribución eléctrica trifásica
- •Observaciones de accesibilidad ADA (no es una auditoría formal de cumplimiento) en entradas, baños y rutas
- •Cielos rasos suspendidos, muros divisorios y estado de las adecuaciones de los inquilinos
Locales comerciales y centros comerciales lineales
Locales comerciales independientes, centros comerciales lineales (strip centers) y plazas comerciales. Varios locales de inquilinos, estacionamiento compartido y estructuras de letreros o marquesinas influyen en el estado de la propiedad.
- •Fachadas de locales, marquesinas y fijación de letreros
- •Muros divisorios y separación de servicios de cada inquilino
- •Pavimento, señalización, iluminación y drenaje del estacionamiento
- •Techo y equipos en el techo sobre varios locales de inquilinos
- •Seguridad de vida y salidas de emergencia en los espacios de los inquilinos
Restaurantes y servicios de alimentos
Restaurantes, bares, cafeterías y cocinas fantasma tienen sistemas especializados que ninguna inspección residencial cubre, y los mayores costos ocultos de cualquier operación comercial.
- •Trampas de grasa / interceptores: presencia, tamaño y estado visible
- •Campanas extractoras de cocina (Tipo I / Tipo II) y sistemas de aire de reposición
- •Presencia de sistema de supresión de incendios (p. ej., Ansul), señalada para un especialista certificado
- •Cámaras frigoríficas y congeladores: paneles, compresores y estado
- •Desagües de piso, manejo de grasas y aceites (FOG) y capacidad del calentador de agua según la demanda del servicio
- •Energía trifásica y circuitos dedicados para equipos
Almacenes e instalaciones industriales
Espacios de distribución, industria ligera, uso flexible y manufactura. Las estructuras grandes, los sistemas de carga y las envolventes de gran altura requieren una evaluación a escala del edificio.
- •Acero estructural, muros prefabricados (tilt-up) o de mampostería, y estructura del techo
- •Membranas de techo de gran claro, drenaje e indicios de encharcamiento
- •Muelles de carga, niveladores, topes y puertas elevadizas
- •Iluminación de gran altura y acometida eléctrica trifásica o de alta capacidad
- •Presencia y estado de rociadores contra incendios (señalados para un especialista)
- •Estado de la losa, indicios de planitud del piso y protección de columnas
Instalaciones de autoalmacenamiento
Instalaciones de autoalmacenamiento y minibodegas: muchas estructuras pequeñas, sistemas de seguridad y grandes áreas pavimentadas en una sola evaluación.
- •Estado de las puertas enrollables en un muestreo representativo de unidades
- •Sistemas de techo y drenaje en varios edificios
- •Pavimento, drenaje, iluminación y seguridad perimetral del sitio
- •HVAC de climatización donde exista
- •Distribución eléctrica y sistemas de seguridad de vida e incendios
Hoteles y hospitalidad
Hoteles, moteles y alojamiento de corta estancia. Seguridad de vida para alta ocupación, sistemas de planta central y muestreo representativo de habitaciones.
- •Planta central de HVAC, calderas y capacidad de agua caliente sanitaria
- •Seguridad de vida: alarmas, rociadores, salidas de emergencia e iluminación de emergencia
- •Muestreo representativo de habitaciones y áreas comunes
- •Sistemas de lavandería y cocina comercial donde existan
- •Estado de los equipos de piscina / spa (señalados para un especialista)
Los sistemas que convierten la compra de un restaurante en una sorpresa de seis cifras.
Comprar o arrendar un local de restaurante conlleva el mayor riesgo de costos ocultos en los bienes raíces comerciales. Un interceptor de grasa que falla, una campana extractora que no cumple las normas o una acometida eléctrica insuficiente pueden convertir una operación en una sorpresa de seis cifras. Documentamos el estado de los sistemas de servicio de alimentos para que usted negocie, o se retire, con información completa.
Trampas e interceptores de grasa
Documentamos la presencia, el tamaño aproximado y el estado visible de las trampas de grasa y los interceptores enterrados, y anotamos señales de bombeo atrasado o de instalación incorrecta. Los programas municipales de FOG (grasas, aceites y lípidos) de muchas jurisdicciones del área DMV (DC, Maryland y Virginia) exigen un tamaño específico de interceptor; señalamos las discrepancias para su plomero y la autoridad local.
Campanas extractoras y aire de reposición
Las campanas Tipo I (para cocción que produce grasa) y Tipo II (para calor y vapor) tienen requisitos distintos. Evaluamos la presencia, el estado y las deficiencias evidentes de las campanas, y verificamos que exista aire de reposición, un sistema que a menudo falta y que causa presión negativa y problemas de comodidad y seguridad.
Sistemas de supresión de incendios
Las cocinas comerciales requieren un sistema de supresión de químico húmedo (como Ansul) sobre los equipos de cocción. Documentamos su presencia y estado visible y confirmamos si la etiqueta de inspección está vigente, pero la recertificación la realiza un contratista con licencia en supresión de incendios; con gusto le recomendamos uno.
Cámaras frigoríficas y congeladores
Inspeccionamos los paneles, las puertas y los empaques de las cámaras frigoríficas, y el estado visible de los compresores y condensadores de refrigeración. Una falla en la refrigeración de una cámara frigorífica es una de las partidas individuales más costosas al comprar un restaurante.
Desagües de piso, plomería y calentamiento de agua
Los restaurantes exigen mucha más agua caliente y drenaje que un local comercial. Evaluamos los desagües de piso, la plomería visible de suministro y de desagüe, y la capacidad del calentador de agua frente a la demanda de servicio para la que fue construido el local.
Acometida eléctrica y circuitos de equipos
Las cocinas comerciales funcionan con energía trifásica y circuitos dedicados de alto amperaje para los equipos. Evaluamos la capacidad de la acometida, el estado de los paneles y si la instalación eléctrica existente realmente puede soportar los equipos instalados.
De la estructura al terreno, de arriba abajo.
Estructura y cimientos
Cimientos, armazón estructural (acero, mampostería, madera, muros prefabricados tilt-up), sistemas de carga y señales visibles de movimiento o deterioro.
Techos y envolvente
Sistemas de techo de baja y alta pendiente, membranas, tapajuntas, drenaje, parapetos y la envolvente del edificio. Problemas de encharcamiento, juntas y penetraciones, que generan los reclamos comerciales más comunes.
Sistemas mecánicos (HVAC)
Unidades en el techo, sistemas divididos, calderas, enfriadores (chillers) y distribución. Edad, estado e indicios de vida útil restante en todas las unidades que dan servicio al edificio.
Sistema eléctrico
Acometida, distribución trifásica, paneles, medición y cableado visible de los circuitos. Capacidad en relación con el uso actual y el previsto.
Plomería
Sistemas de suministro, desagüe y ventilación, calentamiento de agua, presencia de dispositivos antirretorno (backflow) y accesorios. Sistemas de grasa y desagües de piso en propiedades de servicio de alimentos.
Seguridad de vida y accesibilidad
Extintores, letreros de salida, iluminación de emergencia, presencia de rociadores y alarmas, observaciones sobre salidas de emergencia y observaciones de accesibilidad ADA (no es una auditoría formal de cumplimiento) en entradas, rutas y baños.
Sitio y estacionamiento
Pavimento, señalización, bordillos, iluminación del sitio, nivelación del terreno y drenaje. Muros de contención, recintos de contenedores de basura y estructuras del sitio.
Interiores y espacios de inquilinos
Cielos rasos, paredes, pisos, muros divisorios y el estado de las adecuaciones de los inquilinos, con un muestreo representativo en propiedades de varios inquilinos y varias unidades.
Preguntas sobre inspecciones comerciales
¿Bajo qué norma inspeccionan?
Nuestras inspecciones comerciales siguen el marco de ASTM E2018, la norma reconocida para una Evaluación de la condición de la propiedad (PCA). Usted recibe un Informe de condición de la propiedad que documenta el estado de los sistemas, las deficiencias y el seguimiento recomendado: el tipo de informe que suelen esperar los compradores, los prestamistas y los préstamos SBA.
¿Cómo se cotiza una inspección comercial?
Cada propiedad comercial se cotiza de forma individual. El precio depende de los pies cuadrados, la antigüedad del edificio, la cantidad de unidades o espacios de inquilinos, el tipo de propiedad y el alcance. Envíenos la dirección, los pies cuadrados y el uso, y le enviaremos una propuesta por escrito, normalmente en un día hábil.
¿Certifican trampas de grasa, sistemas de supresión de incendios o elevadores?
No, y debe tener cuidado con cualquier inspector que diga que lo hace. Documentamos la presencia y el estado visible de estos sistemas y señalamos todo lo que requiera atención, pero la recertificación de sistemas de supresión de incendios, elevadores, interceptores de grasa y otros equipos especializados similares la realizan los contratistas especializados con licencia y las autoridades que los regulan. Le recomendamos a los especialistas adecuados y coordinamos cuando es útil.
¿Una inspección comercial es lo mismo que una Evaluación ambiental del sitio Fase I?
No. Una Evaluación de la condición de la propiedad evalúa el edificio físico y sus sistemas. Una Evaluación ambiental del sitio Fase I (Phase I ESA) evalúa el riesgo ambiental (contaminación, usos anteriores del sitio) y es un informe aparte elaborado por un profesional ambiental. Muchas transacciones comerciales necesitan ambas; le diremos cuándo vale la pena encargar una Fase I y podemos referirle a proveedores de confianza.
¿Cuánto dura una inspección comercial y cuándo recibo el informe?
El trabajo en sitio va desde unas pocas horas para un local comercial pequeño hasta varios días para una propiedad multifamiliar o industrial grande. Los informes suelen entregarse en 2–5 días hábiles según el alcance, con opciones urgentes cuando la fecha de cierre lo requiere.
¿Inspeccionan propiedades para préstamos SBA y requisitos de prestamistas?
Sí. Muchos préstamos SBA 504/7(a) y prestamistas comerciales exigen un Informe de condición de la propiedad antes del cierre. Nuestros informes tienen el formato que suelen esperar los prestamistas; si su prestamista tiene un alcance o una plantilla específica, envíenosla con su solicitud de cotización y nos ajustaremos a ella.
Alcance y limitaciones
Una inspección comercial de Polaris es un recorrido visual y no invasivo para evaluar el estado de los sistemas del edificio que son fácilmente accesibles, siguiendo el marco de ASTM E2018. La realiza un solo inspector con licencia y no es un estudio de ingeniería multidisciplinario. No es una inspección de cumplimiento de códigos, una auditoría de cumplimiento ADA, una Evaluación ambiental del sitio Fase I ni la certificación de ningún sistema especializado (supresión de incendios, elevadores, interceptores de grasa, rociadores y similares se documentan en cuanto a su estado y se remiten a los especialistas con licencia que los regulan). Las estimaciones de edad, tamaño y vida útil restante de los equipos son opiniones profesionales sin garantía, no garantías. El acuerdo de inspección firmado que se entrega antes de cada inspección rige el alcance y los términos completos.
Cuéntenos sobre la propiedad
Envíenos los datos básicos y le haremos llegar una propuesta por escrito, normalmente en un día hábil.
¿Listo para agendar?
Solo toma 60 segundos.
La mayoría de las inspecciones de Polaris se agendan en 2–3 días hábiles.